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Q&A

不動産管理信託とはどういうものですか?
大切な財産である不動産の管理を信頼のできる第三者に委託(信託)し、ご本人は管理から得られる利益のみを受けるという制度のことです。判断力が衰えた高齢の方や、後継者に障害があり運営が難しい場合などに、安心して不動産管理を委託できるシステムです。
不動産管理信託のメリットは何ですか?
テナント募集、建物管理といった不動産管理の煩わしさから解放されます。また、不動産の相続人・後継者に専門知識がなかったり、障害があるなどの理由で当人が直接管理できなくても、受益者として安定した生活が送れるようになります。
個人でも信託はできますか?
弊社は主として個人のお客様から受託をいたします。個人や中小企業が保有する賃貸用不動産(ワンルームマンション・木造アパート)等の小規模な不動産も受託します。
どのようなことをしてもらえるのですか?
建物の保守管理だけではなく、賃借人との契約に関する事務手続きの一切、賃料の管理、空室の管理、トラブル対応、建物の修繕計画など、不動産管理の全般にわたる業務を行います。
信託を受けるのはどのような会社ですか?
株式会社虎ノ門サポート信託という会社です。個人向けの一般事件を扱う法律事務所としては、日本最大級の「虎ノ門法律経済事務所」が設立母体となっております。
本当に安心して任せられますか?
法律・会計・不動産登記等のワンストップサービスができる虎ノ門法律経済事務所グループが母体として設立し,運営しております。不動産管理に関する豊富な経験にもとづき、将来を見据え最適な財産管理・相続対策を考慮した信託の設計をいたしますので、安心してお任せ下さい。
信託によって、どんな問題が防げますか?
高齢で判断力が低下した時の、万が一のトラブルを避け安心して財産を守ることができます。また、相続が発生した後に親族間などで紛争が生じるのを予防することができます。相続発生後の財産管理をどのようにしたらいいかわからず困ってしまうケースなどでも、信託によって安心して不動産管理が行えます。
信託制度について説明して下さい。
信託という制度は,財産を持っている人(委託者)がその財産を第三者(受託者)に所有権を移転して管理してもらい,財産から得られる収入を委託者の指定する者(受益者)に支払ってもらう制度です。  
たとえば,貸借用の不動産を持っているAさんは,妻Bさんの将来が不安なので,自分の死後は,信託会社Cに対して,Aさんが所有する不動産を信託し,この財産から得られる収入をBさんが得られるようにして生活の安定を図ってもらいたいという依頼をする場合。
委託者⇒所有者Aは「信託」を原因として「受託者C」に信託による所有権を移転。
受託者⇒信託財産の所有者となる信託会社は信託財産を信託目的に沿って,「受益者B」のために所有し管理する。
受益者⇒当初Aが受益者となり、A死亡後Bが受益者となります。信託財産から生じる利益を受託者から受取る。
信託の設定方法について説明して下さい。
信託とは,信託契約の締結,信託遺言または信託宣言により特定の者(委託者)が一定の目的(信託の目的)に従い財産の管理または処分その他の当該目的達成のために必要な行為をなすべきものとすることをいう(信託法2条)と定められています。信託設定のうち信託契約は,契約をすることにより成立します。
契約は,口頭での契約も成立しますが,信託は,通常設定してから終了まで,長期の期間を要しますので,後日の証拠のために書面で締結するのが通常です。
信託契約で不動産の管理信託をすると,不動産の所有権は誰のものになりますか?
信託契約を締結すると,これを第三者に公示するため,委託者から受託者に対し,信託の登記と所有権移転登記をすることが必要となります(信託法14条)。
この所有権移転登記は,信託設定を登記原因とする登記で,真に委託者から受託者に所有権が移転しないので所有権移転登記に要する登録免許税(不動産の固定資産評価額の1,000分の20)は非課税であり,また,不動産取得税(同価格100分の4)も課税されません。ただし、信託登記には、固定資産評価証明書の価格の1,000分の4の額の登録免許税がかかります。なお、信託会社に所有権移転登記された後の信託不動産の真の所有権は,受益者にあります。
受益権について説明して下さい
委託者と受託者間で信託契約を締結することにより,受益権が発生します。
この受益権の性質は,受益者の受託者に対する債権とされています。その内容は,受託者が信託財産に属する財産の引渡その他の信託財産から生じる利益を受け取る権利で,その権利の内容は,信託契約により原則として自由に定めることが出来ます。また,帳簿等の閲覧請求権(信託法38条)など,受益債権を確保するために信託法の規定に基づいて受益者その他の者に対し,一定の行為を求めることができる権利も受益権に含みます。
受託者にはどのような義務が課せられますか?
受託者は信託に関する業務を遂行する上で委託者からの信頼に応え、また受益者の利益を護るため受託者に対し下記の厳しい義務が課せられています。
① 分別管理業務
信託財産を受託者固有の財産と分けて管理しなければなりません(信託法34条)。この義務は、信託財産を特定し、受託者から信託財産の独立性と倒産隔離機能を備えるために必要とされています。
② 善管注意義務
受託者は信託事務を処理するに当たり,「善良な管理者の注意をもって」信託事務を処理しなければなりません(信託法29条)善良なる管理者の注意義務とは、受託者の職業、地位、能力において社会通念上要求される注意義務です。
③ 忠実義務
この義務は,受託者が専ら受益者の利益のためにのみ行動する義務のことを指し、
受益者の利益に反するような利益相反行為の禁止,競合行為の禁止があります(信託法30条)。
④ 帳簿作成・報告義務
受託者は、信託財産にかかる帳簿その他の書類を作成すること、及び各信託について貸借対照表・損益計算書等の書類を作成する義務があり、その内容を受益者に報告しなければなりません(信託法37条)。
受益者にはどのような権利がありますか?
信託行為により,受益者と指定されたものは,信託行為に別段の定めがない限り受益の意思表示などの行為を要せず,当然に受益権を取得します(信託法88条)。
そして,この受益権は下記のとおり,自益権的受益権と共益権的受益権とからなります。
① 自益権的受益権
自益権的受益権とは信託行為に基づき受託者が受益者に負担する債務とされ,信託財産に属する財産交付,その他の信託財産に関する給付を請求できる権利となります。
② 共益権的受益権
上記①の自益権的受益権を保全するために認められている権利で,ⅰ:受託者の辞任承諾,解任などの信託に関する意思決定権などに関する信託についての意思決定権。ⅱ:信託事務についての報告請求権,帳簿などの閲覧請求権,ⅲ:受託者の権限違反行為の取消権,受託者の法令違反行為の差止請求権等があります。
委託者にはどのような権利がありますか?
信託法は、信託が設定された後は,委託者は、信託の利益を受けるものではないことから,信託成立後の信託関係は,原則として受託者・受益者間で合意形成されるものであるとの考え方をとっています。
そこで委託者の権利は,信託の利害関係人一般に認められる権利のほか,信託に関する報告請求権,受託者の選任,解任などに関する権利,信託併合・分割・終了に関する権利に限定されます。
信託はいつ終了しますか?
信託法では,下記の信託の終了事由の発生をもって信託が終了すると定めています(信託法163条・164条)。
① 信託目的の達成または,達成ができなくなったとき。
② 受託者が受益権の全部を固有財産で有する状態が1年間継続したとき。
③ 受託者が欠けて,新受託者の就任しない状態が1年間継続したとき。
④ 受託者が信託財産から費用などの償還に不足していることを理由に受託者が信託を終了させたとき。
⑤ 信託の併合がなされたとき。
⑥ 特別事情による信託終了を命ずる裁判または公益確保のための信託終了を命ずる裁判があったとき。
⑦ 信託財産について,破産手続きの開始決定があったとき。
⑧ 委託者が倒産・再生・更生等の手続き開始の決定を受けた場合に、管財人により双方未履行双務契約として信託解除がなされたとき。
⑨ 信託行為において定めた終了事由が生じたとき。
⑩ 委託者と受益者が信託を終了させる合意をしたとき。

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